Différences entre Etat Descriptif de Division et Règlement de Copropriété.
Souvent confondus, l’État Descriptif de Division (EDD) et le Règlement de Copropriété sont pourtant deux documents bien distincts, aux rôles complémentaires. Tous deux structurent juridiquement une copropriété, mais ils n’ont pas la même fonction, ni le même contenu.
Comprendre leurs différences permet d’éviter les malentendus, notamment en cas de vente, de division de lots, ou de travaux dans un immeuble collectif.
L’État Descriptif de Division (EDD) : une photographie technique des lots
L’EDD est un document purement descriptif. Il définit la composition physique de la copropriété : il liste tous les lots (appartements, caves, parkings…), leur numéro, leur nature, leur localisation, leur superficie, et la quote-part qu’ils représentent dans les parties communes.
Ce document est souvent accompagné de plans, et il sert de base technique pour la répartition des charges, mais aussi pour les opérations juridiques telles que la vente ou la division d’un lot.
👉 En savoir plus : À quoi sert l’État Descriptif de Division ? (insérer lien avec l’article)
Le Règlement de Copropriété : les règles de vie et de gestion
Le règlement de copropriété, lui, est un document juridique. Il fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, définit les droits et obligations des copropriétaires, précise la destination des lots (habitation, commerce, bureau…), encadre l’usage des parties communes, les règles de vote, et la répartition des charges.
Il s’agit du socle légal sur lequel repose toute la vie collective de la copropriété.
👉 Lire l’article : Le règlement de copropriété (insérer lien avec l’article)
Des fonctions différentes mais complémentaires
En résumé :
- L’EDD décrit, le règlement encadre.
- Le premier s’attache à la structure physique, le second à la gestion juridique et pratique.
- Les deux sont indispensables pour qu’une copropriété fonctionne correctement, notamment dans les cas de répartition des charges, travaux, ou modification de lot.
💡 Ces documents sont souvent regroupés dans un seul fichier, mais ils peuvent être mis à jour séparément si nécessaire (par exemple : modification de surface, changement d’usage, division d’un appartement…).
Quand faut-il les modifier ?
Un changement de configuration du bâtiment, comme la division d’un lot, une extension ou un regroupement de plusieurs unités, nécessite la mise à jour de l’EDD, souvent accompagnée d’un nouveau relevé 3D ou scan to BIM.
Si la destination d’un lot change (par exemple, un appartement transformé en local professionnel), ou si des règles collectives doivent évoluer (usage des combles, règles de stationnement…), c’est alors le règlement de copropriété qui doit être révisé, généralement en assemblée générale.
📘 Voir la procédure officielle sur service-public.fr – Règlement et EDD
Pourquoi faire appel à un géomètre ?
La mise à jour d’un EDD nécessite souvent un relevé précis du bâti existant, notamment en cas de modifications structurelles. Chez Kaptur, nous utilisons la technologie du scan to BIM pour modéliser l’immeuble avec précision, produire des plans fiables et accompagner notaires, syndics et copropriétaires dans leurs démarches.
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